很多貴族公館店的老板大多數都是做烘焙出身的，也有個別的不是，但是假如你感覺你自己烘焙技術很牛，那么你一定要找一個烘焙技術更牛的人來做烘焙主管，負責日常的烘焙產品技術，產品有了，就是售賣這一塊也很重要，需要找懂得財務知識，賣場管理，產品營銷，以及具有服務意識的人來做賣場管理，很多烘焙店都會有專職。

開店前，相信你對烘焙已摸了個八九不離十了，可是，開店之前，你還有2件事需要了解，環境分析與店鋪選址。

做好分析，才能把握方向

開貴族公館需提前了解哪些知識？

首先，你需要清楚店面所處的城市、區域以及意向選址街道的商業環境、消費水平、消費偏好、消費潛力、主要競爭對手運營情況，把握區域內的發展趨勢和消費特點，在方向上不出大差錯。

同時，要對選定的地方進行人口流動測試、消費習慣、周邊人群調查分析，如此，才能準確界定自己的經營范圍和經營風格，鎖定消費層次和經營種類。

譬如，在一個衰退的老工業區，顯然不適合開一家高檔的蛋糕房。在一個消費水平高、潛力大、消費量可觀的大型新型高檔社區，已經有兩三家運營成功、各自特色鮮明的烘焙店。

雖然這片市場誘人，但你進去之前，還需要仔細掂量下自己有幾把刷子，能否有效與其他店形成區隔，并獲得消費者認同，切記，并不是“與眾不同”就一定獲得認同。被消費者認同的“與眾不同”才能獲一席之地。

通常在商業區開店，面對的顧客多是白領階層;居民區開店，面對的以居民為主，流動客人為輔。要知道，你的顧客定位則決定了你以后的銷售策略。

合適的才是***好的：好的選址，并不是說地段有多貴，而是依據是否和店鋪的定位相符合。也就是說，店開在哪兒，取決于經營何種類型的烘焙店。

分析店鋪性質

首先要做好自己店鋪產品的分析，分析主要消費群體是什么人，是中年人還是青年人；是租客還是自住客，是情侶還是上班族？他們的比例各占多少，人均消費有多少。

與此同時，還要找幾個與自己要開的店鋪類似的店進行跟蹤分析：

生意好和生意差的特點各是什么？

門前半小時客流量是多少？

各時間段的人流特點是什么？

這些店鋪的銷售高峰期是什么時段？

都有多少人次消費？

調查完這些以后，可以比對自己項目的特點，比如說在什么樣的地段位置，多大的店面，根據客流量大致分析，就能知道開店***的大概流水是多少了。

模擬運營數據

既然前期工作都做了很多，那還要根據自己的預算，把一項一項可能發生的費用進行分解，各個環節需要投入多少。

比如說房租，就只能投入5萬，那就根據5萬的預算去找房子，休閑區要占多大面積，多少座位。

店內人員工資多少預算多少，食材成本多少，盈虧保本點是多少？你的競爭對手***流水多少？把這些的數據都預估的七七八八了，才能有針對性地尋找理想店址。

好地段與貴房租，如何權衡？

找到不錯的店址后，創業老板還會遇到一個艱難的問題：這個地方位置是不錯，但房租太貴，到底應不應該選？

誰都知道，地段較好的店面租金難免會貴，畢竟一分價錢一分貨，所以很多人都認為，只要自己選擇租金較高的店面，便萬事大吉了。

但是你是否考慮過這些鋪位是否要價虛高？餐廳到底需要什么樣的客戶群體？每個月所賺的盈利與所交付的租金之間的差價有多少？

如果該選址能保證高利潤，那么就選；如果不能，果斷舍棄。在餐飲業，房租占總銷售額的比值***好在15%以下；如果是15~20%，那么生意會干得比較艱難；如果房租占比高于20%，情況就有些危險了。

如何計算房租占比

1. 根據潛在顧客數、人均價、交通便利度等各個維度給所有候選店址們排序，***名是“***理想的”，越往后理想程度越低。

2. 預測出每個候選店鋪的總銷售額。總銷售額=預計顧客數×人均價×30天，其中，預計顧客數可以通過蹲點附近餐館得到。

3. 拿著排名列表，從上到下算餐館的房租占比。房租占總銷售額超過15%就劃掉，一直算到比值低于15%的店址才停止。

4. 這家店就是在控制了房租的情況下，***合適的店址。

用這個方法，可以找到能承受、也能帶來利潤的選址。雖然它不完美，但卻是***合適的。

一個烘焙店看似很簡單能做好其實并不容易，這也就造成開三個月倒閉的大有人在!在開店時可以搜索當地的烘焙轉讓情況，試著和老板聊聊！轉上當地的烘焙店二三十家其實你就心里明白差不多了！