開家餐飲店，選址***關(guān)鍵！但現(xiàn)實(shí)往往是，好不容易挑中一個(gè)人氣爆棚的位置，搶下了店鋪，簽合同交了錢，店鋪裝修開張，名氣口碑逐漸做起來了，卻發(fā)現(xiàn)自己入坑了，那種感覺不是用“后悔莫及”可以形容的。
 
    01．入坑類型：虛假宣傳坑

    龍女士：我在廣州天河區(qū)看中了某開發(fā)商開發(fā)的商鋪準(zhǔn)備開個(gè)飯店，得知未來此處要規(guī)劃成美食廣場，附近規(guī)劃步行街，因此更是心動(dòng)不已，于是和業(yè)主簽訂租賃合同并交了租金。誰知?jiǎng)倹]多久，不但沒有規(guī)劃什么美食廣場，而且原來要做步行街的位置變成了停車廣場，商鋪旁邊還新造了一個(gè)公廁。這樣一來，人流量明顯減少了，我覺得自己的商鋪價(jià)值大打折扣，感覺自己被騙了。
 
    02．入坑類型：拆遷坑

    張女士：我創(chuàng)業(yè)的***家餐廳，開業(yè)后生意一直不錯(cuò)，當(dāng)月就盈利，讓我歡喜非常。誰知好景不長，三個(gè)月后，店鋪就被貼上了拆字。原來是房東事先隱瞞了拆遷的事，讓我叫苦不迭，這么重要的事，為什么簽合同時(shí)偏偏給忘記問了，合同里也沒約定。
 
    03．入坑類型：抵押坑

    李先生：我半年前租了臨街門市房經(jīng)營飯店，簽了3年，支付了當(dāng)年租金、裝修妥當(dāng)飯店開始營業(yè)，生意好不紅火。***近，我突然接到法院查封拍賣該飯店的傳票，得知原來房東在租賃之前把該門市房抵押給銀行，因還不起貸款，被銀行申請(qǐng)法院抵押拍賣還債。沒辦法，我只能停業(yè)，**損失近萬元，心里苦不堪言。
 
    03．入坑類型：擾民坑

    黃女士：我去年看到一個(gè)很好的門店，但是附近沒有餐飲店，我覺得這是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，另外也留了心眼問房東，這里可不可以開餐廳，房東肯定的說，上任就是做這個(gè)的，我也看到別人有開。但是結(jié)果呢？開業(yè)沒有幾天周圍的住戶聯(lián)名投訴了，消防來了，環(huán)保局也來了。**不得已關(guān)了。
 
    04．入坑類型：轉(zhuǎn)租坑

    某盟主：我是一家商業(yè)特許經(jīng)營企業(yè)，從事餐飲連鎖的經(jīng)營。然后有家Z公司要加盟我，我們雙方簽訂了加盟合同，約定除了統(tǒng)一經(jīng)營模式以外，Z加盟商經(jīng)營所需店面也由我方代租，我公司有現(xiàn)成店面，位于南京東路，合同是與某物業(yè)公司，合同簽訂后，Z加盟商開始對(duì)該店面進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，2個(gè)月后Z準(zhǔn)備在該店內(nèi)注冊新公司，過程中要求我方提供租賃合同，但租賃合同是我公司與物業(yè)所簽。于是，我公司與該物業(yè)公司協(xié)商，試圖將承租人改為加盟商，被物業(yè)公司一口拒絕。加盟商加盟不成，把我給告了，要求不但退還加盟費(fèi)，還要賠償裝修費(fèi)等其他費(fèi)用；物業(yè)公司也把我給告了，要求我按時(shí)支付租金。 
 
    05．入坑類型：求生不得求死不能坑

    王先生：我租了一家店面開飯店，簽了3年，一年后由于各種因素，店面虧損不止，**要虧好幾萬，結(jié)果找到房東要求解除租賃合同，被拒絕，說必須按合同來，期限不到堅(jiān)決不給解除，那時(shí)的每**每一刻都無比煎熬，時(shí)間就是金錢的道理我算是深刻的體會(huì)到了。
 
    上面列舉的案例不過是九牛一毛，現(xiàn)實(shí)生活中租賃坑可謂是花樣百出，練就一雙火眼金睛把目標(biāo)店面看個(gè)清清楚楚明明白白，是從事餐飲經(jīng)營的創(chuàng)業(yè)者必備素質(zhì)。人們都說萬事開頭難，店鋪?zhàn)夂昧司褪且粋€(gè)好的開始。那么，餐飲店面租賃這份合同，究竟該怎么簽？

    餐飲租賃避坑四步曲
 
    墨菲定律，如果你擔(dān)心某種情況發(fā)生，那么它就更有可能發(fā)生。

    當(dāng)你想簽下一間店鋪，你可以把你擔(dān)心將來會(huì)出現(xiàn)的問題都寫進(jìn)合同，形成保障性條款，對(duì)自己的權(quán)益加以保護(hù)，從而防止自己的權(quán)益收到侵害，這也是為什么希望大家重視租賃合同，因?yàn)閰^(qū)區(qū)幾頁紙平時(shí)可能沒什么用處，當(dāng)糾紛產(chǎn)生時(shí)，它會(huì)像結(jié)界一樣，化作一道天然屏障，保護(hù)你不受外界攻擊。所以，要重視租賃合同，合同簽的好，租賃沒煩惱。
 
    1．看

    看看周邊的商業(yè)環(huán)境，是靠近大學(xué)城，還是靠近辦公樓，會(huì)不會(huì)對(duì)居民區(qū)造成影響等，再看周邊同類餐飲店數(shù)量、人流量情況等，同時(shí)，也要對(duì)房屋地理位置、面積、樓層都要做相應(yīng)了解。除此之外，由于店面用于從事餐飲，水、電（電容量）、電話線、排水、排污、排煙、網(wǎng)絡(luò)與通訊、貨運(yùn)通道等供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)一一加以了解，滿足生產(chǎn)的條件的才能租，不能滿足的，是否有簡單易行的辦法能達(dá)到條件，否則即使店鋪的外在很贊，也是不適合租的。
 
    很多外在條件可以直觀的看到，而一些關(guān)鍵性的內(nèi)在參數(shù)是看不到的，這時(shí)候就要問了，本著打破砂鍋問到底的精神，拋出一個(gè)問題，就要得到對(duì)方確切肯定的答復(fù)，回答模棱兩可的，就要注意咯，很有可能是問題所在，那么究竟要問些什么呢？
 
    2．問
     
    問出租方是誰。出租方與產(chǎn)權(quán)證書登記的所有權(quán)人不一致，需要出租方提供房屋所有權(quán)人出具的同意轉(zhuǎn)租證明或委托租賃授權(quán)書。
 
    問租期。法律規(guī)定一份租賃合同上的租賃期限***長不超過20年，超過部分無效。想租30年怎么辦？20年期滿后，再續(xù)簽10年就好了。
 
    問房屋和土地性質(zhì)。一般從事餐飲的房屋性質(zhì)需為商業(yè)用房性質(zhì)，土地性質(zhì)為非住宅、非工業(yè)性質(zhì)。
 
    問房屋產(chǎn)權(quán)證的面積是不是符合政府部門的要求，否則沒法辦營業(yè)執(zhí)照。
 
    問房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況，房屋產(chǎn)權(quán)證。從事餐飲業(yè)，所需的各種證照時(shí)必不可少，如營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證、食品流通許可證、各種生產(chǎn)或經(jīng)營許可證、排污許可證等、消防驗(yàn)收合格證明等各種證明，以確保相關(guān)證照都能辦齊備。
 
    問政府是否有相應(yīng)的規(guī)劃，尤其對(duì)于租賃房屋在工業(yè)園內(nèi)的，注意了解整個(gè)工業(yè)園的規(guī)劃，是否存在產(chǎn)業(yè)限制情況。沒有得到確切的答案怎么辦？可以在合同解除條款中加以規(guī)避，如，若遇到政府拆遷等其他因素影響導(dǎo)致無法正常經(jīng)營的，合同可以解除，雙方無需承擔(dān)法律責(zé)任，出租方退還相應(yīng)部分的租金等。
 
    問是否設(shè)定了抵押等他項(xiàng)權(quán)利，如果房產(chǎn)被抵押，需要銀行出具抵押權(quán)人同意出租證明。
 
    問物業(yè)人，物業(yè)設(shè)施，物業(yè)服務(wù)和物業(yè)費(fèi)用等。按照法律規(guī)定及一般慣例，租賃房屋的維修和維護(hù)，應(yīng)當(dāng)由出租人負(fù)責(zé)。現(xiàn)在大部分商業(yè)房產(chǎn)，將房屋維修及維護(hù)委托給第三方物業(yè)公司進(jìn)行，所以要對(duì)物業(yè)服務(wù)的范圍、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解，例如可以看看物業(yè)合同、物業(yè)服務(wù)公約等。
 
    3．談
 
    談免租期。積極爭取免租條件。免租期是合同期限外的，使用店鋪不用支付租金的期限，免租期是用來裝修的。餐飲業(yè)的裝修尤其重要，夠吸引人的門面才會(huì)給客戶留下深刻的印象。
 
    談稅費(fèi)承擔(dān)。談相關(guān)的稅費(fèi)數(shù)額，誰來承擔(dān)，以及承擔(dān)方式。一般由出租房承擔(dān)。
 
    談租金和押金方式。租金支付方式，一年一付或其他，爭取少付或者免付押金，租金和押金的支付日期等細(xì)節(jié)。
 
    談租賃備案。避免一房二租的風(fēng)險(xiǎn)，以維系租賃關(guān)系穩(wěn)定，對(duì)抗其他承租人。
 
    談租賃附屬物或附屬權(quán)利的提供，比如廣告位、休息室、停車位、附屬場地等的提供。如果有上述租賃附屬物或權(quán)利，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中進(jìn)行明確，并對(duì)是否付費(fèi)，費(fèi)用多少進(jìn)行明確約定。
 
    談退租條款。這里所說的退租條款是專為承租人預(yù)留的，承租人可能因?yàn)榻?jīng)營上的原因而需要提前解除合同的時(shí)候，能夠依據(jù)此條款解除合同，減少經(jīng)濟(jì)損失。簡而言之，就是承租人給自己預(yù)留一條退路。
 
    當(dāng)承租方通過看、問、談的方式，對(duì)房屋三態(tài)，即物理狀態(tài)、商業(yè)狀態(tài)、法律狀態(tài)有個(gè)細(xì)致的考量，將所有重點(diǎn)和細(xì)節(jié)了然于胸，增加了談判的砝碼，也更有助于自己在簽訂合同時(shí)把握主動(dòng)權(quán)，處于優(yōu)勢地位。然后就進(jìn)入真刀實(shí)槍的簽合同環(huán)節(jié)了。
 
    4．簽合同
 
    簽字蓋章之前，很重要的一步就是起草或?qū)彶楹贤瑹o論合同是由哪一方來擬（一般是由出租房提供），承租方要做的就是通過合同文本實(shí)現(xiàn)避坑目的。下面敲黑板劃重點(diǎn)了。
 
    1.合同形式

    必須簽訂書面合同，這點(diǎn)無須贅述。

    合同法第二百一十五條規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。
 
    2.明確租賃房屋的用途

    明確房屋租賃用途，一方面可以劃分房屋損害賠償責(zé)任。

    第二百一十七條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物”；

    第二百一十八條：“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任”；

    第二百一十九條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失”。
 
    你租房子做什么要寫清楚，寫明了用途并按照約定執(zhí)行的，房屋損耗了也不需要你賠償責(zé)任，否則房子可以不租給你還要你賠償。
 
    另一方面可以明確房屋租賃合同的合同目的。

    我國合同法第六十二條：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行；（五）履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行”，第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”

    這些合同條款都是合同法的重要條款，大家可以收藏起來以備不時(shí)之需。
 
    合同目的的明確對(duì)于糾紛的處理，尤其是房屋租賃合同中未預(yù)計(jì)未進(jìn)行約定的事由引發(fā)的糾紛有重要的作用。
 
    3、租賃房屋的狀況

    A、房屋位置在哪？面積多大？范圍四至（平面圖）？租賃房屋的狀況，租賃范圍，使用面積是計(jì)算租金的重要依據(jù)。

    B、工程條件：根據(jù)餐飲經(jīng)營需要，確認(rèn)所需的能源和其他要求，包括水、電、煤氣等供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)設(shè)施、給排水標(biāo)準(zhǔn)、排污、排煙、網(wǎng)絡(luò)與通訊、貨運(yùn)通道等。
 
    4、租期、租金和續(xù)租

    關(guān)于租賃期限的法律規(guī)定主要有三點(diǎn)：
 
    A、***長租賃期限

    合同法第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年”。

    任何一個(gè)租賃合同都不得超過20年***長租賃期限，否則，超過的部分無效。但可續(xù)租，實(shí)際租賃期限不受20年限制。
 
    B、對(duì)于轉(zhuǎn)租

    《***高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十五條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”。
 
    即，二房東給第三方的租期，不能超過二房東與大房東的租期。

    所以，如果是與二房東簽訂房屋租賃合同，應(yīng)審查二房東與大房東的租賃期限，***妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ亲尪繓|提供其與大房東租賃合同的復(fù)印件。
 
    C、租賃期限不得超過租賃房屋的使用期限
 
    正常的房屋并沒有限制使用期限，尤其是我國的大部分房屋都是改革開放后建造的，所以，一般不涉及房屋使用期限的問題，但有例外情況——臨時(shí)建筑。

    《***高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第三條：“租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。”
 
    D、合同沒約定租期，則雙方均可隨時(shí)解除，不用承擔(dān)責(zé)任。

    合同法第二百三十二條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
     
    5、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)

    按照法律規(guī)定及一般慣例，租賃房屋的維修和維護(hù)，應(yīng)當(dāng)由出租人負(fù)責(zé)。

    合同法第二百二十條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

    合同法第二百二十一條規(guī)定：承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。
 
    現(xiàn)代社會(huì)，尤其是商業(yè)房產(chǎn)，關(guān)于房屋的維修和維護(hù)已經(jīng)全部委托給第三方物業(yè)公司來進(jìn)行，因此，這里形成了一個(gè)出租方、承租方以及物業(yè)公司的三角關(guān)系（某種情況下物業(yè)公司就是出租方）。物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)范圍和內(nèi)容一般有書面的規(guī)定。但在租賃合同中，仍有必要對(duì)物業(yè)服務(wù)的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，這樣做有利于承租人。
 
    6、裝修和擴(kuò)建條款

    承租人為實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目的，絕大部分都需要對(duì)租賃房屋進(jìn)行改造、裝修、擴(kuò)建。為此，有必要在合同中進(jìn)行約定，確定雙方權(quán)利和義務(wù)，換而言之，裝修和擴(kuò)建條款在商業(yè)租賃合同中是必不可少的。
 
    對(duì)于該條款的約定，我們要注意以下幾個(gè)問題：

    A、裝修和擴(kuò)建必須要經(jīng)出租人明確同意

    《合同法》第二百二十三條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”
 
    承租人未經(jīng)同意進(jìn)行裝修的后果可能會(huì)很嚴(yán)重，不但裝修投入有損失，還要承擔(dān)恢復(fù)原狀的費(fèi)用或賠償損失，甚至可能因此被解除租賃合同。

    承租人只要有證據(jù)（審核裝修圖紙、提出裝修建議、配合辦理裝修相關(guān)的證照和事項(xiàng)、對(duì)合同終止后裝修擴(kuò)建處理的約定等都可作為證據(jù)）證明出租人知道裝修而未提出異議或者以其他方式同意或默許承租人裝修擴(kuò)建的，均可視為同意承租人裝修。
 
    B、應(yīng)當(dāng)約定合同終止后裝修物的歸屬。

    《***高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀”，第十二條：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外”。
 
    在租賃終止后對(duì)于裝修物的處理，以當(dāng)事人雙方約定優(yōu)先，沒有約定的，未形成附合的裝飾裝修物可以拆走，無法拆走的不能要求補(bǔ)償。
 
    C、注意合同終止后，對(duì)于裝修和擴(kuò)建的是否有“恢復(fù)原狀”的約定。

    “恢復(fù)原狀”屬于合同后義務(wù)，承租人如有該項(xiàng)義務(wù)，必然產(chǎn)生相應(yīng)的成本負(fù)擔(dān)，而且，未如期“恢復(fù)原狀”的可能導(dǎo)致延遲交還房屋，還要支付相應(yīng)的占用費(fèi)。
 
    D、裝修和擴(kuò)建的程序性約定。

    裝修設(shè)計(jì)是否需要批準(zhǔn)、可能產(chǎn)生的費(fèi)用項(xiàng)目和金額（如審圖費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修管理費(fèi)、環(huán)境費(fèi)等等）、需要對(duì)方配合的項(xiàng)目、施工申請(qǐng)和施工許可、裝修驗(yàn)收、施工要求和規(guī)范、消防驗(yàn)收等事項(xiàng)，盡量在租賃雙方和物業(yè)管理方之間達(dá)成一致，明確各自權(quán)利和義務(wù)，以避免糾紛產(chǎn)生。
 
    7、保險(xiǎn)條款

    房屋租賃合同中并無法律強(qiáng)制規(guī)定要求合同當(dāng)事人購買任何商業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。在法律上，是否購買商業(yè)保險(xiǎn)完全由當(dāng)事人自行決定。但是，有許多商業(yè)地產(chǎn)出租方要求承租人必須購買某些商業(yè)保險(xiǎn)，并在租賃合同中予以明確，以確保發(fā)生自然災(zāi)害和意外事故時(shí)能有效避免損失。
 
    8、轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓條款

    房屋租賃后承租人能否轉(zhuǎn)租，其前提取決于出租人是否同意其轉(zhuǎn)租。而出租人額外授予的轉(zhuǎn)租權(quán)不是必然包含在租賃關(guān)系里。

    《合同法》第二百二十四條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
 
    作為承租人，如果準(zhǔn)備承租后再出租的，必須在租賃合同中獲得轉(zhuǎn)租許可；

    作為次承租人，在承租房屋時(shí)是與二房東簽訂租賃合同，所以，必須要二房東提供其與大房東的租賃合同，以確認(rèn)是否能轉(zhuǎn)租及有效的轉(zhuǎn)租期限，以防被騙而產(chǎn)生糾紛。
 
    9、違約責(zé)任條款

    違約責(zé)任是每一個(gè)合同不可或缺的靈魂條款，它是合同具有強(qiáng)制履行力和威懾力的基礎(chǔ)。

    從現(xiàn)實(shí)操作性上來講，違約責(zé)任是所有合同條款中***難約定的，這個(gè)難主要體現(xiàn)在：

    1、違約情形多樣性，外界及內(nèi)部各種因素的影響都可能發(fā)生違約；

    2、違約預(yù)計(jì)的有限性，因合同簽訂時(shí)無法預(yù)計(jì)可能發(fā)生的所有違約情形，只能部分預(yù)計(jì)；

    3、不可周延性，無法針對(duì)所有的違約行為都訂立違約條款，即使是能預(yù)計(jì)到的。基于上述原因，我國的法律和司法解釋未對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行規(guī)定，而交由當(dāng)事人自行約定。

    合同法***百一十四條：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”。
 
    盡管違約情形很難窮盡，也沒有所謂的**違約條款，但是大家要知道如何構(gòu)架一個(gè)違約條款。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的違約條款，至少包含兩個(gè)部分：“適用條件”＋“違約責(zé)任額度或計(jì)算方法”。

    A、適用條件是指可能發(fā)生的違約行為（后果）表現(xiàn)形式的描述，違約行為表現(xiàn)形式包括不履行、瑕疵履行和遲延履行合同義務(wù)。

    B、違約責(zé)任額度或計(jì)算方法。違約責(zé)任額度應(yīng)當(dāng)明確而具體的數(shù)額，不能模棱兩可。違約責(zé)任的計(jì)算方法也應(yīng)當(dāng)是明確并且根據(jù)實(shí)際情況***終能計(jì)算出一個(gè)具體數(shù)額的。

    C、違約金應(yīng)當(dāng)與實(shí)際損失相當(dāng)為宜，超過損失的百分之三十的，超過部分法院不會(huì)支持。
 
    10、特殊條款

    由于承租人和出租人的具體條件和需求千差萬別，在普通的房屋租賃合同外，會(huì)出現(xiàn)一些特殊租賃條款，具體有如下幾種：
 
    A、租賃附屬物或附屬權(quán)利的提供。比如廣告位、休息室、停車位、附屬場地等的提供。如果有上述租賃附屬物或權(quán)利，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中進(jìn)行明確，并對(duì)是否付費(fèi)，費(fèi)用多少進(jìn)行明確約定。
 
    B、競業(yè)排他條款

    作為承租人也應(yīng)當(dāng)在合同談判中盡力爭取競業(yè)排他條款，該條款一般存在于租賃區(qū)域較大的商場或購物中心，而且前提是統(tǒng)一運(yùn)營租賃才能得以實(shí)現(xiàn)競業(yè)排他。競業(yè)排他權(quán)是承租人的權(quán)利，出租人的義務(wù)，限制了出租人的招租范圍。

    另外，針對(duì)該條款也必須設(shè)置一定的違約責(zé)任，否則可能變成空頭支票，無法兌現(xiàn)。
 
    C、經(jīng)營和運(yùn)作上如有特別要求的，應(yīng)當(dāng)在合同中進(jìn)行明確。比如需要在承租房屋里開設(shè)新公司的，因?yàn)樾鹿旧形闯闪ⅲ薀o法以新公司的名義簽訂合同，那么合同簽訂的時(shí)候應(yīng)當(dāng)以股東或者新公司的法定代表人的名義來簽訂該合同，并且應(yīng)當(dāng)在合同中明確是為設(shè)立公司而簽訂并且在新公司成立后由新公司作為承租人來履行合同。

    另外，租賃房屋進(jìn)行經(jīng)營的業(yè)務(wù)需要辦理相應(yīng)經(jīng)營證照的，也應(yīng)當(dāng)在合同中進(jìn)行明確，以確保出租人屆時(shí)提供協(xié)助或提供相應(yīng)的證明文件。
 
    D、裝修免租期

    現(xiàn)在絕大部分的商業(yè)房屋租賃合同都有裝修免租期，關(guān)于裝修免租期的約定應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

    1、免租期，即裝修期間無需支付房屋租金，但是，其他費(fèi)用的支付也應(yīng)當(dāng)明確，比如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等的承擔(dān)主體。

    2、裝修免租期的期限要明確，即要能具體到某年某月某日開始至到某年某月某日止。

    3、要注意裝修免租期和租賃合同中其他期限的吻合和協(xié)調(diào)。

    11、退租條款

    這里所說的退租條款是專為承租人預(yù)留的，承租人可能因?yàn)榻?jīng)營上的原因而需要提前解除合同的時(shí)候，能夠依據(jù)此條款解除合同，減少經(jīng)濟(jì)損失。簡而言之，就是承租人給自己預(yù)留一條退路。
 
    12、清場騰房條款

    《合同法》第二百三十五條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)”。
 
    對(duì)于房屋租賃來說，如未作約定，只要退還的房屋主體未損壞，就可認(rèn)為退房符合法律規(guī)定，完成了還房義務(wù)，如有約定退還房屋的狀態(tài)的，按照約定。

    清場騰房條款應(yīng)明確以下幾點(diǎn)：

    1、清場騰房的時(shí)間，一般來講，清場并將房屋交還出租人在合同終止后10天左右較合理；

    2、程序，退房的程序應(yīng)當(dāng)是承租人清理完后通知出租人收房，收房的時(shí)候一定要現(xiàn)場清查驗(yàn)收，并簽訂相應(yīng)的書面退房手續(xù)；

    3、退房時(shí)房屋狀態(tài)的約定，前面講過裝修和擴(kuò)建，如有裝修，退房時(shí)是否要移除裝修。
 
    13、房屋租賃合同登記備案

    房屋租賃合同登記備案是指將簽訂的租賃合同提交至國家法定機(jī)關(guān)留存?zhèn)浒福U納相關(guān)稅費(fèi)，并取得相應(yīng)的登記備案證明。

    對(duì)于房屋租賃合同登記備案我們分兩個(gè)層面來分析：

    A、法律層面上，房屋租賃合同登記備案是行政強(qiáng)制的，但是是否進(jìn)行合同登記備案不影響租賃合同本身的法律效力。
 
    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年12月1日頒布的《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定：“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案”。
 
    根據(jù)該規(guī)定，租賃合同當(dāng)事人有法律義務(wù)去進(jìn)行登記備案。
 
    《商品房屋租賃管理辦法》第二十三條規(guī)定：由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。
 
    根據(jù)該規(guī)定，不登記備案的法律責(zé)任是遭受行政處罰。
 
    《***高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持”，
 
    上述司法解釋明確了不進(jìn)行登記備案，合同依然具有法律效力。
 
    合同登記備案是一項(xiàng)合同訂立生效后的行政義務(wù)，與合同本身的效力沒有直接聯(lián)系。
 
    B、從現(xiàn)實(shí)需求的層面來講，當(dāng)事人可以將合同進(jìn)行備案登記作為合同的生效要件。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中有一些承租人在開展經(jīng)營的過程中，可能需要用到房屋租賃登記備案證明，所以可以在租賃合同中約定以合同完成登記備案為生效條件。另外，合同登記備案現(xiàn)實(shí)上也起到了一定的保管作用，即便自己保存的合同原件丟失也不會(huì)對(duì)租賃有太大的影響。

    承租人租賃商鋪過程中之所以遇到各種各樣的坑，是因?yàn)楹雎粤俗赓U合同，只有足夠重視租賃合同，合同才不至于形容虛設(shè)，在發(fā)生糾紛時(shí)才能恰當(dāng)保護(hù)自身權(quán)益。所以在簽訂合同時(shí)，你建立在對(duì)未來的準(zhǔn)確預(yù)判基礎(chǔ)上的字字斟酌，都是對(duì)自己足夠負(fù)責(zé)，餐飲老司機(jī)告訴你如何避開餐飲選址套路坑？如果可以，請(qǐng)一定要做到以始為終，防患未然。