越來越多餐飲進駐商場，這和前些年路邊選址有很多不同。一餐飲同行聽從了商場招商人員的“建議”，在非餐飲樓層，整個樓層就他一家餐飲，招商人員口口聲聲說的“黃金位置”卻沒有顧客到達。后來才得知：這個位置被一個珠寶品牌“放了鴿子”，就把他“忽悠”進來了！現在后悔莫及輕信了招商人員的話。
今天，專訪了一位不愿意透露姓名、從事購物中心餐飲招商工作多年的**總監，聽他以專業視角解讀餐飲企業進入購物中心時經常會遭遇的陷阱，希望對餐飲老板在購物中心選址時有幫助。
一、新興商圈被標榜“前景光明”:進駐風險**
新興商圈是指在城市邊緣區域內建設的購物中心，目前進這類購物中心做餐飲，風險**。
從全國情況來看，購物中心已經接近飽和，和購物中心配套建設的住宅項目的銷售難度也在同步加大，整個房地產的大形勢進入去庫存的時代，這決定了一個新興商圈從不成熟到成熟的周期在拉長，由3~5年拉長到8~10年。新興商圈通常也意味著商戶要“放水養魚”，慢慢聚攏人氣，這就是招商人員口中的“養商期”，在養商期內，餐飲商家賺到錢的難度非常大。
也因此，餐飲企業經常被這類新興商圈的招商人員所忽悠。這類購物中心在招商時往往忽悠的是“未來的前景”：幾年內，這里將成為***核心的商圈、**的小區、***密集的人群等等，這些說辭，把“潛在”描繪成現狀，很多餐飲企業“信以為真”。
但超長的“養商期”，對餐飲這種即時生產型企業，是吃不消的。
因此，如果是新興商圈，即使購物中心給出的招商條件再優惠，也一定謹慎進駐,寧肯多付點租金進城市核心商圈。尤其是三四線城市，更是應該非城市核心商圈不進。
河北有一個位于新興商圈的購物中心，有20多萬平米的巨大體量，因為開發購物中心的公司此前在當地已經成功運營了好幾個百貨店，大量餐飲品牌因過于相信這家公司的實力而忽視了新興商圈的事實，紛紛入駐，結果開業一年半時間，幾乎所有餐飲都處于賠錢的尷尬境地。
二、非餐飲區的“黃金位置”:實際顧客難到達
在購物中心里通常會設置專門的餐飲區，因為就餐是目的性，餐飲的承租能力有限，所以一般會放在購物中心的高層區域，比如6層購物中心的5~6層，有時整個樓層幾乎都是餐飲，這樣的業態布置方式有助于形成聚集效應，也易于識別，顧客到了吃飯時間，就直奔這些特定的餐飲區而去。
在其他非餐飲區的底層區，在邊角的位置因為有結構柱遮擋視線或者鋪面分割過大等原因存在招商困難的時候，購物中心往往會對餐飲業態拋出橄欖枝，并“總結”其特別的優勢：一、樓層低，黃金位置、消費者更易到達；二、承諾比同樓層的商鋪更低的租金；三、甚至搭配更多優惠條件。
這樣的位置，同樣謹慎進駐。湖南的一位餐飲同行，商場四樓是集中的餐飲層，購物中心給了他一個一樓的邊角位置。這位老板想：一樓就我一家，又離超市***近，吃飯顧客更方便選我家。但事實確實事與愿違：雖然在一樓，但卻是在動線的末梢，顧客根本到達不了；顧客來商場吃飯，還是直沖四樓餐飲區。
三、被賣掉的產權式商鋪:統一經營風險大
還有一種購物中心的商鋪，雖然統一經營，實則已經分割賣掉，這種購物中心，進入的風險也很大。
有的購物中心為了快速回籠資金，會把部分或全部商鋪分割賣掉，這種銷售式的購物中心里的商鋪叫做產權式商鋪，雖然購物中心承諾是統一經營，但因為產權分散，各個持有單個商鋪的小業主各有各的算盤，導致目前在全國都沒有經營成功的案例，都是以失敗告終。這樣的購物中心即使地理位置再好，餐飲企業也不要進。
筆者在全國考察過很多帶有產權式商鋪的購物中心，很多這類購物中心為了增強招商的說服力，前期都有大潤發、沃爾瑪或其他類型的知名大型主力店的入駐，但即使是這樣，開業后仍然空置率極高，餐廳經營幾乎沒有成功的可能性。
四、委托出租的購物中心商鋪：極易出現糾紛
與購物中心租賃合同簽訂前一定要核實房屋產權證書的原件，必要時還應到房管局大廳查詢房屋權屬登記情況。這樣做的主要目的，是為了核實房屋租賃合同的出租方與產權證書登記的所有權人是否一致。
有的購物中心把招商工作外包，也叫做委托出租，也就是說出租方并非是房屋的所有權人。委托出租一般都有年限限制，所以需要出租方提供房屋所有權人的委托書等法律文件，重點看委托出租的年限限制。如果忽視了對出租方主體資格和代租年限的審查，很有可能會掉進“合同效力”的陷阱。
因為委托出租方并非產權單位，在關系協調、消防報批、辦理證照等方面也會受到很多的限制。
山東的一位餐飲同行和某商業招商公司簽訂了10年的租賃合同，但實際上這家商業招商公司與購物中心產權方簽訂的租約只有6年，也就是說，6年后如果商業招商公司不再續約，這份合同也就在法律意義上終止了。
五、非商用地：租金劃算后患大
筆者曾遇到這樣一個案例，開發商在租賃的工業用地上建造房屋開設酒店，雖然租金極低，但裝修進行了一半后卻發現因土地性質問題無法通過工商、消防等審批程序。
我國建設用地使用權按用途劃分為工業用地、居住用地和商業用地等不同類型。根據物權法和相關房地產法律規定，房屋實際用途應當與土地用途一致。未經有關部門批準，擅自改變土地用途，在居住或工業用地上開設商業項目，肯定有法律風險。有的三四線城市的開發商喜歡打“擦邊球”，以為自己無所不能，在地價便宜的工業用地和居住用地上做商業用途開發，開發出來的項目也會比市場正常租金低了很多，有些餐飲老板為了圖租金便宜，也就欣然簽訂合同，卻埋下了法律風險。
六、硬件設施“先用后改”：后果由餐飲承擔
硬件設施不達標是購物中心開業前的通病，原因在于前期招商規劃不足，商家落位不清晰，甚至是邊建設邊修改業態定位，導致**呈現的動線和鋪位和原始定位差異很大，后期需要大量的改造工作。
但餐飲是對硬件設施要求很高的業態，如水電負荷、煤氣、隔油池、排煙、排風、空調、煤氣、獨立洗手間等都有特定的要求，如前期設計沒有達到要求，而招商人員忽悠說“可以改造”時就要特別警惕，因為購物中心的管線特別復雜，有些是可以后期改造的，有些如煤氣、獨立洗手間等改造的費用會特別高昂，甚至無法完成改造。還有就是公共部分的設施，明確保養的維修責任尤為重要。
七、口頭承諾：往往被忽悠
購物中心的招商人員**要“忽悠”十批客戶，而我們的餐飲老板往往一年也“忽悠”不了一個購物中心，在“忽悠”與“防忽悠”的層級上是存在巨大差距的。購物中心招商人員都身經百戰，甚至為達目的不惜虛假承諾，會給出很多的空頭承諾，如某某知名餐廳已經提前進駐，多出常規值的裝修期，在內部時他們也有很多的逼定技巧和招商說辭。
餐飲老板在招商人員面前如果沒有定力就會被招商人員牽著鼻子走，很容易被招商人員開出的空頭支票所誘惑，而一旦到簽訂合同時，這些招商人員又會以各種理由把自己承諾的虛假內容全部推翻，這時候的餐飲老板往往礙于面子，或者因為前期談判多次搞得疲憊不堪就直接簽字了，而這正是招商人員的工作技巧。
八、招商團隊本身不專業：餐飲跟著吃虧
購物中心是地產開發中***復雜的項目類型，非專業團隊不能駕馭。在業內有這樣一種說法：如果住宅開發是小學文憑就可以干的話，購物中心項目的開發運營就屬于研究生學歷了。
伴隨著購物中心的大規模建設，專業的招商團隊和專業人員越來越緊俏，尤其是初次涉及商業地產的開發商。購物中心的招商團隊很多都是紙老虎，貌似專業。判斷招商人員的專業度，***看文本，看下招商人員提供的資料中對于項目的商業定位、規劃設計、業態布局、硬件設施和招商政策是否能夠及時完整的提供；第二看圖紙，圖紙上顯示的對于餐飲的硬件需求是否設置到位，鋪位的劃分是否好用；第三看背景，重點考察開發商的背景和招商團隊的背景。
湖北一位餐飲同行在購物中心了兩個餐飲店，前后投入了500多萬，但就是因為招商團隊的不專業，整個商場到**都沒有具備開業條件，大量商鋪空置，500多萬的投資款血本無歸。
九、消防問題:餐飲人不得不關注
曾有這樣的案例，某餐飲同行在購物中心裝修好申請消防驗收時，因逃生樓梯不足通不過消防檢查而不能開業。但是購物中心本身的結構又不適合再添建逃生梯，結果自然造成購物中心與承租人之間互相指責，推諉責任，釀成訴訟。
購物中心在對外租賃時一般需要過兩道消防關，一是房屋在竣工驗收時應取得的房屋消防驗收合格證書或備案登記；二是將租賃房屋用于餐飲經營場所時在開業前應通過的消防安全檢查。前者是購物中心的責任，后者一般是租賃方的責任。
十、“蓄意模糊”的招商租約：多是陷阱
這是在購物中心進行餐飲招商時***常遇到的問題，這樣的租約欺詐一般分為三種情況：
1、主觀上有意地利用信息不對稱，在租約某些條文中做文章。或籠統，或簡約，或避而不談，或偷換概念，以圖給租賃方多加一些責任，給自己多留一些權利。輕者是為己多留些回旋緩沖余地，重者則屬于暗下圈套，攫取不義之利。
2、租約內容簡單籠統、殘缺不全。出了問題往往無案可稽，后遺癥較多。常遺漏（或籠統模糊）的合同要點如下：
承租方想更改店牌及商品主打品牌，有沒有自主權？有多少？
承租方想轉租或分租，租約的責任義務（包括權力）由誰承擔？
承租方每日必須在何時開業、關門？違約該如何處理？
承租方可以在周圍開設同類分店嗎？可在多遠以外？
空場后如果商家店內起火，員可以強行破鎖進店嗎？有哪些緊急情況可以這樣做？其損失由誰來承擔？
3、開發商對承租方，普遍重視合同的制約功能，忽視合同的激勵、引導功能。只強調“必須做什么，不能做什么”，缺乏“鼓勵做什么，獎勵做什么”。這是強制性管理習慣在招商租約方面的反映。
