上一篇介紹了一些適合小縣城的30門小本生意，很多網(wǎng)友留言持悲觀情緒，其實不難理解，即使你在當?shù)貑栆蝗λ凶錾獾睦习澹僭O有1萬家門店，包括餐飲、商超、洗浴、美甲、婚慶、茶莊等等，但是起碼有7000家說生意不好，因為客源問題是所有老板都會擔憂的事。這篇我們來聊聊人流即現(xiàn)金流，選址成功即生意成功一半。
     眾所周知，人流聚焦地會形成商圈，無論是一二線城市還是十八線的小縣城，開店做生意，選址是開店成功關鍵的因素，了解房地產(chǎn)的人都知道，房產(chǎn)的核心三大價值是地段、地段還是地段。做生意也有句名言：“門店***重要的是什么，***是選址，第二是選址，第三還是選址”，成功的選址是做生意的核心競爭力之一。
       而門店選址是一個很痛苦的事情，有的時候，選址不慎，則滿盤皆輸。本文，就是為了那些對于選址沒有經(jīng)驗的伙伴們，給出一個切實可行的，降低選址風險的操作流程。（是不是干貨大家判定?。?br />
工具/原料
    •    手機（或相機）、本子、記錄筆、地圖?
方法/步驟
    1、首先確定一點，做生意是件嚴肅的事，不能用感覺和主觀臆測，是需要科學依據(jù)和數(shù)據(jù)分析的，所以要確立一個思想：不要用店鋪能力去挑戰(zhàn)商圈屬性----選址的指導思想?。
          看過太多生意人浮浮沉沉，那些歷史經(jīng)驗告訴我們，凡是違背客觀存在的努力，其結(jié)果必然是失敗。
          例如，如果身處小縣城，你肯定不會選擇在村里做生意，一個村落幾個小組，小的幾百人，多的也就千把人，大規(guī)模村子不太多；一個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)一般是一二十個村子組成，這個流量半徑雖然增加了一二十倍，仍然有限，一個縣城一般是幾十個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)組成，中國目前2862個縣級市，劃分成40-70萬人口的屬于中等縣，超過百萬人口的就屬于人口大縣了，有人就有流量，流量集中的區(qū)域就是商圈了。?商圈內(nèi)客流的多少、商圈內(nèi)客流的社會角色、商圈內(nèi)客流的生活工作節(jié)奏等等，都是客觀存在的，也就是我們無法違背無法改變的。正確的做法便是總結(jié)發(fā)現(xiàn)出這些客觀存在以后加以數(shù)據(jù)分析、利用、延展、推動以達到我們的目的。?在這里有很多例子，比如開在勞動市場里的高端服裝店、開在老小區(qū)附近的商務咖啡館。如果不是有其他目的，一般這樣的行為，都是基于開店人自己的主觀臆想。?????
    2、全面了解預開設的店鋪：?不論店鋪提供的產(chǎn)品，是有形產(chǎn)品，例如汽車美容、床上用品、特色餐飲、外貿(mào)服裝、便利店，抑或無形產(chǎn)品，例如房產(chǎn)中介、家政服務等。都需要先期明確出產(chǎn)品的所有信息，諸如餐飲類，是快餐還是正餐，品類屬性上是像漢堡炸雞一類的小吃、小食還是像黃燜雞米飯、真功夫一類的傳統(tǒng)品類；服裝是定位于時尚職業(yè)類、學生潮流類、還是中年老年類，產(chǎn)品的平均售價是高于行業(yè)平均價格還是低于行業(yè)平均價格。產(chǎn)品提供速度平均時長，例如上餐速度、買一件衣服的速度、提供一次家政的速度。要盡量全面，尤其涉及到關鍵因素（決定將其作為主打特點或前提成立的基礎點，例如快餐的快是一個行業(yè)基礎點）在這里，提供一份清單：

    1）、我的產(chǎn)品歸類：吃，穿，住，行？

    2）、我的產(chǎn)品區(qū)別同類產(chǎn)品的特點是什么？

    3）、此產(chǎn)品處于市場的哪個檔次？

    4）、我的產(chǎn)品價格區(qū)間是什么？

    5）、消費群體是誰？年齡？喜好什么？喜歡去哪購買此產(chǎn)品？

    6）、店鋪形象是什么樣？店名，風格，色彩，店招？

    7）、開在哪個城區(qū)？哪個街道？哪個購物中心？哪個社區(qū)？

    8）、我的銷售渠道是什么？購買方式是什么？
???
    3、類商圈匹配?一個城市有無數(shù)個商圈，如果對于目標城市已經(jīng)很熟悉了，那么這項工作可以在紙上完成，如果不了解，則需先去了解城市內(nèi)分布的各個商圈特點，直接去尋找對應的商圈。?商圈從屬性上一般分為：
?客流類商圈：機場，商圈只存于機場內(nèi)部，候機時間長，總客流人數(shù)低，候機時客流狀態(tài)處于無事可做；
火車站、汽車站：客流節(jié)奏快，客流心態(tài)一般是急躁（急著去往某地）的?；
社區(qū)類商圈：醫(yī)院，對于食物要求較高，客流一般較為集中，并且早上空腹者較多；
寫字間：包容性比較強，寫字間的屬性尤其需要注意如果整個屬于裝修、建筑一類這種的第二產(chǎn)業(yè)寫字間群，那么對于食物主要傾向于低價量大，對于用品傾向于性價比。其他的類似與服務業(yè)、零售業(yè)等寫字間群，包容性則比較大，各種需求也就不盡相同；
學校：小學，無直接購買力，需要通過孩子影響家長；初高中，定額購買力，其購買力是在一定范疇內(nèi)的，大學，高定額購買力。共通性為，非理性消費；
老居民區(qū)：本地人年齡較大，年輕人以外地人為主；
新居民區(qū)：上班族以及年輕人居多?；
復合型商圈：上述任兩者或兩者以上交叉，共存于一個商圈，這一類商圈一般屬于城市中的核心商圈。所以大多數(shù)城市的***個商圈都是在火車站附近進行延伸的。?
店中店：每一個商城、美食廣場等均有各自對應主題定位，例如批發(fā)市場、平價市場、高端商城等。
?基于這些信息，我們就可以通過匹配思維，來尋找預開設店鋪與哪一個商圈匹配度更高。?例如，快餐，上餐速度***快為10分鐘，那么就需要區(qū)分哪些商圈對于速度為***需求，同時要求的是大于10分鐘。這個時候可能就會圈下幾個商圈了。同理，服裝，時尚類，每次購買過程約為半小時，那么基本就應該鎖定的是客流店以及寫字間客群店了，零售店內(nèi)銷售的產(chǎn)品整體屬于進口商品居多還是國產(chǎn)的低廉產(chǎn)品居多，自然決定需要以購買力為***判定標準。????
    4、?類商圈下的目標商圈分析?在這階段，就進入到了商圈比較的階段，例如滿足購買力高的商圈一共有兩個，那么到底哪一個商圈更合適呢？一般可以通過下列幾個途徑：
??商圈內(nèi)競爭對手信息的整理：尋找商圈內(nèi)與自己相近或可能成為自己競爭對手的店鋪狀態(tài)（生意好壞、產(chǎn)品優(yōu)勢、商圈內(nèi)具體位置屬于客流走向的上游位，還是客流下游位）；
?商圈現(xiàn)在能力：商圈內(nèi)整體客流的消費力，通過觀察商圈內(nèi)所有店鋪的生意狀況進行判斷；
商圈成本：商圈內(nèi)的平均房租、兌費?；
商圈發(fā)展?jié)摿Γ荷倘ξ磥砣甑陌l(fā)展，是擴張發(fā)展，還是會存在修地鐵蓋房子拆遷等縮水發(fā)展；
?商圈成本預算（關鍵點）:能夠用于預開設店鋪的租金、兌費總額。?在這個模塊中，需要注意：成本大于一切。不要為開店讓自己的負債過多，因為任何一項投資都是有風險的。如果A商圈內(nèi)的開店成本遠超預算，那么就選擇B商圈。
?除此以外，還有兩條選擇標準：?
1.優(yōu)先選擇競爭對手少的商圈。優(yōu)先選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ纳倘?，至少不會短期?nèi)縮水的商圈，千萬不要認為因為商圈短期縮水了，成本低了，等熬過去，自然就升值了，這個等待的過程，經(jīng)常不是我們能夠控制的，風險性太大。
?2.優(yōu)先選擇能夠拿到上客流位置的商圈。
這一階段結(jié)束，就可以圈定商圈了，那么就在鎖定商圈內(nèi)進行店鋪尋找即可。?可是到了這個階段，經(jīng)常會發(fā)生的一個事情是，想開店是商圈內(nèi)，當下并無可租賃的門市，怎么辦呢？看第五條??


    5、商圈決定匹配：成立商圈內(nèi)信息檔案。?當我們鎖定想要開店的商圈，經(jīng)常會發(fā)生的事情就是，該商圈內(nèi)并沒有對外出租出兌的房源，而這個時候就需要我們成立商圈內(nèi)信息檔案了——
目標商圈內(nèi)所有店鋪明細：?
店鋪名稱：?
店鋪類別：?
店鋪面積：?
店鋪位置：?
店鋪生意狀況：
?店鋪人員：?
通過檔案，能夠總結(jié)出的不好的店鋪動態(tài)，判斷該店鋪是否是我們目前在該商圈內(nèi)能夠挖掘到的**位置店鋪，如果是，則必須獲取到店鋪老板的信息，主動出擊與店鋪老板約談兌店事宜。????

    6、關于如何進行談判，可以先關注這個號，后續(xù)會有文章介紹。關于針對商圈內(nèi)具體店鋪位置選擇，則需各行業(yè)具體實操。
—END—?

特別注意事項
    •    任何投資都是有風險的，不要為僅僅在拿門市這件事情就超出了整個投資預算。這樣其他方面一定會受到影響?
    •    開店，不急于一時，做店也不是一次性將顧客的錢收進來。一定要先做足功課，有的時候，選址就是一個等待的過程。?
       **，生意是人做出來的，要審時度勢，不要覺得周邊已經(jīng)有很多家同類型的店鋪，你就沒有機會了，有句話的確要認同，中國絕大部分生意是可以重新做一遍的，要在紅海里尋找藍海。打工，適用絕大部分平凡人，但是只有少數(shù)那么一點人能夠位居人上人；創(chuàng)業(yè)，才能夠改變平庸。