要租一間地鐵房，每月平均4000元，這就是魔都
2017年就這么過去了，哪怕超一線城市的房?jī)r(jià)橫盤了小半年，DT君還是沒有成功買房，可能你也一樣。年初以為能存下來的錢，年末又大部分出現(xiàn)在了支付寶年度賬單上，可能你也一樣。對(duì)于像DT君這樣仍?shī)^斗在存錢荊棘之路上的大多數(shù)，租到一間好房成了一件特別重要的正經(jīng)事。
相比買房還要考慮升值空間、教育配套等一籮筐事，租房就簡(jiǎn)單多了，要衡量的條件不外乎便利和舒適，性價(jià)比計(jì)算路徑非常清晰。
所以這份科學(xué)租房指南采集的數(shù)據(jù)主要是來自鏈家、58同城、自如和蘑菇租房等網(wǎng)站上超過4萬條上海待租房源信息，再結(jié)合了DT財(cái)經(jīng)城市數(shù)據(jù)庫(kù)的部分城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2017年9月底）。
首先我們來看看上海不同地理位置的租房行情如何，直觀起見，DT君將這4萬條房源信息投射到了上海市地圖上。
很顯然，在房源更密集的中心城區(qū)，看房效率會(huì)更高。對(duì)于想快速結(jié)束戰(zhàn)斗且預(yù)算充足的朋友們來說，DT君建議別走出中心城區(qū)。畢竟內(nèi)環(huán)內(nèi)每1平方公里就有86間房可供選擇，內(nèi)中環(huán)間還能碰上42間，到中外環(huán)間就直接降為22間。
當(dāng)然，房源更密集的地方租金成本也更高。內(nèi)環(huán)平均單室租金（單室租金=房屋總租金/臥室數(shù)量）已經(jīng)達(dá)到5372元/月，退至內(nèi)環(huán)中環(huán)間區(qū)域，這個(gè)數(shù)字就減少了1/3。
除了環(huán)線，還有個(gè)影響租金的關(guān)鍵要素——地鐵站。畢竟上海那么大，活躍范圍基本靠地鐵站定位，更何況有些熱（孤）愛（單）事（寂）業(yè)（寞）的年輕人，軌跡只局限在家與單位兩個(gè)地鐵站之間。出門10分鐘還走不到地鐵站？這恐怕會(huì)嚴(yán)重影響租房選擇。
人民群眾（或者說是房東）對(duì)地鐵站的追崇也很好地體現(xiàn)在租金里，我們計(jì)算發(fā)現(xiàn)，距離地鐵站500米范圍內(nèi)單間租金為4166元/月，500-1000米范圍距離遠(yuǎn)些但影響不大，單間租金象征性降到3929元/月，再往外走500米效果就明顯了，單間租金直接暴降到2814元/月。
總之在上海租房圈里，距離地鐵站1000米是個(gè)分水嶺。而業(yè)界口中的地鐵房，恰好也就是距離地鐵站1000米以內(nèi)。DT君統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，全城有六成的待租房源都在這個(gè)范圍之內(nèi)。其中地鐵房數(shù)量***多的線路是9號(hào)、4號(hào)和7號(hào)線；地鐵站則是商城路站（9號(hào)線）、莘莊站（1號(hào)線、5號(hào)線）、芳華路站（7號(hào)線）、上海體育場(chǎng)站（4號(hào)線）和威寧路站（2號(hào)線）。
你沒看錯(cuò)，居住配套**的站點(diǎn)還是在內(nèi)環(huán)
既然地鐵站方便“定位”，且地鐵站對(duì)租房至關(guān)重要，那么我們就選擇用地鐵站輻射圈作為評(píng)價(jià)租房的標(biāo)準(zhǔn)。在上海的304個(gè)地鐵站中，先看哪里的“優(yōu)居指數(shù)”高，再疊加租金，找出性價(jià)比之選。
什么叫“優(yōu)居”，反正DT君對(duì)大城市理想生活的美好想象，就是通勤時(shí)間**不要超過半小時(shí)，如果早高峰地鐵還不擠那就更好了；家附近有萬全的生活配套，下班回家順路就可以買水果酸奶，簡(jiǎn)單的休閑娛樂健身也能就近解決。
按照這些想象，我們綜合了百度地圖、大眾點(diǎn)評(píng)、e成等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，為各個(gè)地鐵站輻射圈構(gòu)建了居住性能分（優(yōu)居指數(shù)），包含了對(duì)居住配套供應(yīng)情況、30分鐘可達(dá)范圍內(nèi)所有站點(diǎn)的商務(wù)發(fā)展情況、商業(yè)與休閑娛樂設(shè)施、早晚高峰地鐵站進(jìn)站人流量等幾個(gè)方面的考察。評(píng)分結(jié)果如下圖：
結(jié)論不算特別出人意料，上海地鐵站點(diǎn)周邊區(qū)域的居住性能分，基本遵照了市中心-內(nèi)環(huán)-中環(huán)-外環(huán)依次遞減的規(guī)律。這確實(shí)也符合我們對(duì)上海的認(rèn)知——內(nèi)環(huán)線內(nèi)城區(qū)開發(fā)比較成熟，各方面資源的供給密度也比較高。但這也是上海這座城市的特性之一，因?yàn)椴⒎撬谐鞘械?**中心區(qū)域都是適合居住的。
拿出“放大鏡”觀察更細(xì)化的數(shù)據(jù)結(jié)論時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)上海將這一城市特性展現(xiàn)到了**，**居的5個(gè)地鐵站點(diǎn)竟然都在***中心的黃浦區(qū)，分別是黃陂南路、新天地、大世界、南京東路和豫園站。在居住性能分排名前20的站點(diǎn)中，黃浦區(qū)占了7個(gè)，靜安、虹口、徐匯與浦東各有3個(gè)，它們?nèi)慷嘉挥趦?nèi)環(huán)。
當(dāng)然大家從圖中也已經(jīng)看出來了，高亮點(diǎn)并非完全囿于中心城區(qū)，在地鐵線路一路向外的過程中，也有一些站點(diǎn)是異軍突起、分外閃耀的，比如11號(hào)線的安亭站，1號(hào)線與5號(hào)線換乘的莘莊站和9號(hào)線的七寶站——不過，DT君的魔都小伙伴們說，這幾個(gè)站點(diǎn)周邊的居住密度已經(jīng)都很高了。
盡管租金貴，但住在市中心是更劃算的選擇
看完具體站點(diǎn)的優(yōu)居情況，我們可以進(jìn)一步來找性價(jià)比之選了——毫無疑問，在同檔預(yù)算范圍內(nèi)，居住性能分越高的地段性價(jià)比越高，對(duì)租客吸引力越大。從房東和中介的視角來考慮，這些地段的租金就還有提升的空間。
令人心酸的是，一分錢一分貨的道理在租房市場(chǎng)同樣比較適用，想要住得更好，就要做好花更多錢的準(zhǔn)備。地鐵房租金和站點(diǎn)居住性能分之間的相關(guān)系數(shù)達(dá)0.69，呈現(xiàn)較強(qiáng)正相關(guān)。
不過，我們還是可以找出那些性價(jià)比（單室租房性價(jià)比=站點(diǎn)居住性能分/單室租金）相對(duì)較高的地鐵站。
DT君分別計(jì)算了各個(gè)站點(diǎn)的單室租房性價(jià)比，從大體趨勢(shì)來看，居住性價(jià)比同樣按照市中心-內(nèi)環(huán)-中環(huán)-外環(huán)依次遞減。也就是說，租金差并沒有很好地彌補(bǔ)資源分布的差距，盡管住在中心城區(qū)成本更高，但與你享受的各種城市資源相比，還是算占到了便宜。這讓為住進(jìn)內(nèi)環(huán)花掉大半工資的DT君，內(nèi)心感到些許安慰。
按行政區(qū)劃來觀察的話，虹口、楊浦、靜安是單間租房性價(jià)比***高的區(qū)域。更具體些，我們?cè)偬舫鋈菃问易夥啃詢r(jià)比排名前10的地鐵站。
我們來感受一下性價(jià)比的威力。性價(jià)比***高的安亭站位于外環(huán)外的嘉定區(qū)，平均單室租金為1461元/月，而居住性能分與它基本一樣的真如站（11號(hào)線，普陀區(qū)）平均單室租金達(dá)3302元/月，淞虹路站（2號(hào)線，長(zhǎng)寧區(qū)）更是高達(dá)4297元/月。
性價(jià)比排名第二的人民廣場(chǎng)站，其居住性能分排在全市第7位，但單室租金主要集中在2000-4000元/月。形成鮮明對(duì)比的是，與該站點(diǎn)居住性能得分一樣的靜安寺與陜西南路站，平均單室租金均在7000元/月以上。
南京西路、陸家嘴、漕河涇、張江的上班族們，去哪租房更好？
不過，上文的租房性價(jià)比全城數(shù)據(jù)結(jié)論對(duì)租房人來說不太實(shí)用，絕大多數(shù)人都是先確定了工作地點(diǎn)，再去租房——比如在南京西路上班的DT君，是肯定不會(huì)跑到安亭站旁邊去租房，即便它的性價(jià)比全上海***高。
那么我們就用DT君的根據(jù)地南京西路作為案例來進(jìn)行詳細(xì)分析。
先以公共交通時(shí)間作為篩選條件，算下來全城有120個(gè)地鐵站到達(dá)南京西路站所需時(shí)間小于半小時(shí)。
進(jìn)一步比較這120個(gè)站點(diǎn)的租房性價(jià)比時(shí)，DT君稍微調(diào)整了一下居住性能的算法——在商務(wù)功能考察這一因素上，不是看所居住的站點(diǎn)能覆蓋多少工作機(jī)會(huì)，而是看該站點(diǎn)到工作地南京西路站需要多久。
計(jì)算結(jié)果顯示，這120個(gè)站點(diǎn)中居住性能排名前10的站點(diǎn)周邊平均單室租金超過6000元/月。
但是！DT君在計(jì)算了單室租房性價(jià)比后驚喜地發(fā)現(xiàn)，預(yù)算4000元/月以下就能找到很不錯(cuò)的地段——這些站點(diǎn)的居住性能差異，并不像租金差那么大。
排名前15位的站點(diǎn)都標(biāo)在上圖中了。其中，居住性能分***高的是四川北路站，單室租金也不過4000元/月左右，大力推薦。
為了造福各位，DT君還順手把南京東路（南京東路站）、陸家嘴(包括陸家嘴、商城路、東昌路3站)、張江（包括張江高科、金科路、廣蘭路3站）和漕河涇（包括漕河涇開發(fā)區(qū)、虹梅路、虹漕路、桂林公園、桂林路、漕寶路6站）幾個(gè)地區(qū)的30分鐘交通圈內(nèi)單室租房性價(jià)比***高的15個(gè)站點(diǎn)也挑選出來，觀眾朋友們可以隨意參考。
當(dāng)然了，各個(gè)地鐵站的租金與一些不好量化評(píng)估的房源情況相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示性價(jià)比更高的地鐵站，可能僅僅是因?yàn)檫@段時(shí)間上架的都是老公房。租房指南只能是在出門看房前提供一些方向性參考，做決定還是得實(shí)地考察。反正在南京西路上班的DT君，已經(jīng)照著結(jié)果去看房了，你也抓緊吧，說不定我們還能在四川北路站相遇。